จากข่าวดังที่มีการเข้าไปอยู่อาศัยในบ้านของผู้อื่น จนเป็นที่สนในของคนทั่วไป ว่าเป็นไปได้อย่างไร? ทำไมคนที่ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน จะมีสิทธิ์เข้าไปครอบครองเป็นเจ้าของ ของคนอื่นได้ คำว่า “ครอบครองปรปักษ์” (Adverse Possession) จึงเป็นคำที่โดดเด่น ถูกค้นหาขึ้นมาทันที ชวนให้สงสัยและตั้งคำถามกันว่าเป็นข้อกฎหมายอะไร ทำไมถึงเอื้อประโยชน์ให้ทำได้ แล้วแบบนี้คนที่มีบ้าน มีที่ดิน จะต้องทำอย่างไรเพื่อไม่ให้ถูกครอบครองปรปักษ์ วันนี้เรามาทำความรู้จัก และวิธีป้องกัน ทรัพย์สินของเรากันค่ะ

1 การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

การครอบครองปรปักษ์ เป็นกฎหมาย ที่ตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดิน รวมไปถึงที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้ดูแลปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า ขาดการเข้ามาดูแลหรือเข้ามาแสดงความเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลานาน หากมีผู้ที่ต้องการและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเป็นระยะเวลานานกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้สนใจ เข้าแสดงตนเป็นเจ้าของ ไม่อนุญาตหรือขับไล่ ทักท้วงใดๆ ผู้นั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะกฎหมายประสงค์ให้ประชาชนใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ไม่ใช่สะสมที่ดินไว้เพื่อเป็นทรัพย์สินนั่นเอง

ซึ่งกฎหมายนี้ได้ถูกใช้งานมาเป็นระยะเวลานาน หลายคนมองว่าอาจจะไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ชีวิตและแนวคิดของคนในปัจจุบัน จากข่าวที่เป็นกระแสในตอนนี้ ทั้งสังคมออนไลน์ ตลอดจนการแสดงความคิดเห็นของบุคคลทั่วไป มองว่าควรมีการปรับปรุงให้เหมาะสม เพราะกฎหมายนี้อาจจะไม่ตอบวัตถุประสงค์แต่ดั้งเดิมอีกต่อไปแล้ว จากเดิมที่กฎหมายนี้ต้องการส่งเสริมให้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า แต่ปัจจุบัน ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่รกร้างว่างเปล่านั้นหาได้ยาก ส่วนใหญ่จะมีเจ้าของแล้วทั้งสิ้นและสามารถสืบตามหาเจ้าของได้ไม่ยากเหมือนในสมัยก่อน กฎหมายการครอบครองปรปักษ์ จึงอาจถูกนำไปใช้ในทางที่ผิด กลายเป็นมองหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินของคนอื่นแทนได้เช่นกัน

2 กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

ในมุมของเชิงกฎหมาย การครอบครองปรปักษ์ จะจัดอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์

โดยการเข้าครอบครองจะยังไม่สมบูรณ์ ถ้าไม่ได้จดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นกับเจ้าหน้าที่ก่อน โดยผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินต้องไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้มีคำพิพากษาว่า ผู้ครอบครองปรปักษ์คนนั้นมีสิทธิ์ในที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย และต้องไปดำเนินการสำนักทะเบียนที่ดิน เพื่อเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินโฉนดเดิม เป็นชื่อของเจ้าของคนใหม่ ส่วนที่ดินเปล่า เช่น ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้

การครอบครองปรปักษ์ นั้นสามารถเกิดขึ้นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ สำหรับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ซึ่งโดยทั่วไปจะมีข้อกำหนด ดังนี้

  • มีการครอบครองและเข้าไปใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น
  • มีการครอบครองโดยเจตนา สุจริต และเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
  • มีการครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)
  • มีการยื่นคำร้องต่อศาล และศาลมีคำสั่งให้สามารถครอบครองได้

ซึ่งหากมาขยายความเพิ่มเติมจากกฎหมาย การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ไม่ได้ง่ายเลยต้องมีหลักเกณฑ์ หลายอย่างตามกฎหมาย เช่น

  1. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น โดยเป็นใครก็ได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
  2. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น
  3. เป็นการครอบครองโดยความสงบ โดยการเข้าครอบครองโดยไม่ได้ขับไล่ หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน โต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน ไม่มีการหวงห้ามอ้างว่าความเป็นเจ้าของ
  4. เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย ไม่มีการปิดบังอำพราง เป็นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างเปิดเผย รับรู้โดยทั่วกัน 
  5. เป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยจะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น เช่น ปลูกพืชผัก เลี้ยงสัตว์ อยู่อาศัย และมีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น 
  6. ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี / ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์
  7. การแย่งการครอบครองต้องไม่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ถือว่าเป็นพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

3 ข้อยกเว้นในการเข้าครอบครองปรปักษ์

การจะเข้าไปเป็นเจ้าของโดยใช้กฎหมาย การครอบครองปรปักษ์ นั้นหลายคนมองว่าแค่เพียงสามารถเข้าไปอยู่อาศัยในพื้นที่ว่างเปล่า หรือเข้าไปอยู่อาศัย ได้ตามเวลาที่กฎหมายกำหนด ก็จะสามารถยึดทรัพย์เหล่านั้นมาไว้ในครอบครองได้ แต่ความจริงแล้ว การครอบครองปรปักษ์ ที่ถูกต้องไม่ได้ทำได้ง่ายๆ เหมือนอย่างที่คิดกัน เพราะจะมีเงื่อนไขและข้อเท็จจริงที่ต้องใช้ในการอ้างสิทธิด้วยเช่นกัน ได้แก่

  • เจ้าของยังมีสิทธิ์ในที่ดิน  ถ้าหากยังไม่มีคำพิพากษาคนได้รับกรรมสิทธิ์ ตราบใดที่ศาลยังไม่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ว่าใครมีสิทธิ์ที่จะเป็นเจ้าของที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินตามโฉนด มีสิทธิในการดำเนินเรื่องต่อสู้กันในชั้นศาลได้ตลอดจนกว่าจะมีคำตัดสิน
  • การครอบครองปรปักษ์ ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ต้องเป็นที่ดิน ที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
  • การครอบครองปรปักษ์ นั้นต้องทำโดยเปิดเผยและสงบ หรือเป็นการครอบครองที่ไม่ได้มีการข่มขู่ ใช้กำลังเพื่อได้มา หลอกลวง กล่าวเท็จ และต้องไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในการแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์ในพื้นที่หรืออสังหาริมทรัพย์นั้น
  • กรณีมีผู้โต้แย้ง ผู้ครอบครองปรปักษ์ แม้จะครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 1382 แต่ศาลยังไม่ได้มีคำสั่งว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ หากมีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิของผู้ครอบครองเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองมีอำนาจฟ้องได้  ดังนั้นเพื่อความสมบูรณ์ในผลของกฎหมายควรดำเนินการร้องศาลเพื่อจดทะเบียนสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อนอ้างสิทธิ
  • กรณีเป็นผู้เช่าถือว่าไม่มีสิทธิ ถ้ามีการเช่าหรือทำสัญญาเช่าในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆอยู่ จะถือว่า ไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆอยู่ ไม่ใช่การปล่อยร้างแล้วเข้าครอบครอง
  • กรณีถ้าเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ โดยมีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ ได้เช่นกัน
  • กรณีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นั้นอยู่ในระหว่างการซื้อ-ขาย ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย ไม่นับเป็นการครอบครองปรปักษ์

3 เราสามารถป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไรบ้าง

  • ตรวจเช็กที่ดินอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะถ้าเรามีที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร เพื่อป้องกันไม่ให้มีใครมารุกล้ำ หรือแอบครอบครองที่ดินของเรา โดยอาจใช้วิธีติดต่อกับคนข้างบ้าน คนระแวกที่ดินข้างเคียงช่วยดูเป็นหูเป็นตาให้ โดยมีข้อตกลงเป็นหนังสือสั้น ๆ และจ่ายค่าตอบแทนตามเหมาะสม ในกรณีที่เราไม่มีเวลาไปดูบ่อย ๆ
  • ติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินให้ชัดเจน ว่าที่ดินนี้มีเจ้าของแล้ว ควรติดป้ายหรือปักไว้ด้านหน้าของที่ดินว่า ที่ดินนี้เป็นที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก หรือห้ามเข้ามาใช้ครอบครอง โดยระบุชื่อเจ้าของให้ชัดเจน หรือใช้วิธีการทำรั้วล้อมรั้วที่ดินเปล่า เพื่อแสดงอาณาเขตความเป็นเจ้าของ เพื่อป้องกันคนนอกเข้ามาบุกรุกที่ดิน
  • ตรวจหลักหมุดที่ดิน เข้าตรวจเช็คหลักหมุดที่ดินอยู่เสมอ ว่ายังคงอยู่ในตำแหน่งเดิม ไม่เคลื่อนย้าย ไม่ชำรุดเสียหาย หากพบว่ามีการรื้อย้าย เคลื่อนที่ของหลักหมุด ให้รีบแจ้งความเพื่อดำเนินคดีโดยทันที
  • ทำรังวัดที่ดิน เจ้าของที่ดินควรมีการตรวจสอบที่ดินอยู่เสมอ โดยการทำรังวัดทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่ามีการเพิ่มลดหรือไม่ หรือในกรณีที่ที่ดินไม่มีการล้อมรั้วอย่างชัดเจน อาจโดนผู้ที่ไม่เกี่ยวข้องเข้ามาใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้
  • รีบคัดค้านทันที ถ้ามีคนอื่นมาครอบครอง เมื่อพบว่าคนมาครอบครองที่ดินของเราโดยไม่ได้รับอนุญาต ให้รีบคัดค้าน หรือโต้แย้งทันทีเพื่อให้ย้ายออกในทันทีแต่ถ้าหาข้อตกลงร่วมกันได้หากเขาอยากใช้ที่ดินต่อ ก็ให้ทำสัญญาเช่าที่ดิน แต่ในกรณีที่ตกลงกันไม่ได้ ไม่ยอมย้ายออก แนะนำให้เจ้าของที่ดินดำเนินการฟ้องร้องตามกฎหมาย
  • เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย การเสียภาษีที่ดินหรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือดำเนินการอื่นๆ เพื่อให้มีบันทึกไว้กับกรมที่ดิน หรือหน่วยงานราชการ เพื่อเป็นการแสดงความเป็นเจ้าของที่มีส่วนในทางกฎหมาย ย้ำเตือนว่าเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ เช่น ยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน ยื่นเรื่องเพื่อตรวจสอบสถานะ เป็นต้น

Source of Information :

อ่านเพิ่มเติม